Habitation
Baux d’habitation et mixtes
Les baux d’habitation et mixtes - à usage d’habitation et professionnel - sont régis par les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Cette loi consacre le droit au logement comme étant un « droit fondamental » et pour ce faire, dans le prolongement des lois de 1982 et 1986, garantit au locataire des loyers et charges maîtrisés ainsi qu’une durée minimale de bail et son renouvellement tacite, à défaut de congé du bailleur dans les conditions fixées par la loi.
Cette loi définit les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, tous les baux d’habitations conclus après le 1er août 2015 doivent être conformes au contrats types réglementaires, selon que le logement est loué nu ou meublé, fixés par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Doit être annexée à ces baux une notice d’information fixée par arrêté du 29 mai 2015 ainsi que l'état des lieux établi lors de la remise et la restitution des clés, une copie du règlement de copropriété, l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire, le dossier de diagnostics techniques immobiliers, l'énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...).
Bailleur ou locataire, le cabinet de Mario Gonzalez vous conseille dans la négociation et la rédaction des baux d’habitation et mixtes, et vous représente dans l’ensemble des litiges locatifs, notamment ceux afférents à la révision ou l’encadrement du loyer (à Paris), la restitution du dépôt de garantie, défaut d’entretien, troubles de jouissance, contestation des charges locatives, recouvrement d’impayés, acquisition de la clause résolutoire.
EXPULSION
La loi du 6 juillet 1989 consacre le droit au logement et l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme consacre le droit de toute personne « au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ». Au nom de ces deux principes, le législateur a rigoureusement encadré la procédure d’expulsion des locataires de baux d’habitation ou mixtes, ce qui la rend particulièrement formelle et complexe.
En présence d’une dette locative, le bailleur doit dans les meilleurs délais faire délivrer par acte d’huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail prévu expressément pour le défaut de paiement du loyer et des charges.
Depuis le 1er janvier 2015 et par application de la loi ALUR, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption, depuis une durée fixée en mois par arrêté préfectoral, comprise entre 3 et 6 mois, ou lorsque la dette locative ou de charges locatives du locataire est équivalente à un multiple, fixé par arrêté préfectoral, compris entre 3 et 6 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, l’huissier missionné doit signaler le commandement de payer à la Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives.
Sous peine de nullité, le commandement doit reproduire intégralement la clause résolutoire insérée au bail, ainsi qu’un certain nombre de dispositions légales pour informer le locataire de ses droits, notamment celui de saisir le juge du tribunal d’instance pour obtenir, le cas échéant, des délais de paiement. La clause résolutoire ne peut produire effet que dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, ce délai étant ramené à un mois en cas de location meublée.
Si le locataire ne se libère pas de ses obligations dans le délai de deux mois, la clause résolutoire reprend son plein effet et le locataire est déchu de tout titre d’occupation. Le bailleur doit alors assigner le locataire devant le Tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble pour faire constater la résiliation du bail et demander sa condamnation au paiement des arriérés de loyer. L’assignation doit être notifiée également au Préfet par lettre recommandée avec demande d’avis de réception deux mois au moins avant l’audience.
Bailleur ou locataire, le cabinet de Mario Gonzalez rédige les commandements de payer ou de quitter les lieux ainsi que les congés prévus par la loi et vous représente dans les litiges afférents à l’expulsion dans le cadre de l’acquisition de la clause résolutoire ou à l’encontre d’occupants sans droit ni titre, devant le Tribunal d’instance ou le Juge de l’exécution.
recours indemnitaire contre l’état
Lorsqu’un commandement de quitter les lieux a été délivré à l’occupant sans droit ni titre, l’huissier peut, dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, procéder à l’expulsion avec le concours de la force publique.
Ce concours n’est pas automatique. En refusant de prêter son concours à l'expulsion des occupants des locaux à usage d'habitation, alors que ce concours a été requis à l’expiration du délai susvisé, la puissance publique prive le bailleur de la jouissance de son bien et donc de la possibilité d’en retirer les fruits, et engage sa responsabilité, et ce même en l’absence de faute, en vertu du principe de l’égalité des citoyens devant les charges publiques. Ainsi, l’article L. 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « le refus de l'Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation ».
Le cabinet de Mario Gonzalez vous représente dans le cadre d’un recours indemnitaire à l’encontre de l’Etat, tant dans la phase de demande amiable que dans la phase contentieuse devant le Tribunal administratif.