Commerce

Le bail commercial

Le bail commercial repose sur un principe juridique fondamental : la propriété commerciale. Celle-ci résulte du droit au renouvellement du bail du preneur qui lui permet, d’une part, d’assurer la pérennité de son fonds et, d’autre part, de donner à son exploitation dans les lieux loués et à son droit au bail une valeur économique.

La loi du 30 juin 1926 puis le décret-loi du 30 septembre 1953 ont défini le régime juridique d’ordre public des baux commerciaux. Ce régime protège le preneur qui se voit reconnaître la permanence de son occupation des lieux - avec une durée minimale du bail et le droit au renouvellement - le contrôle de l’évolution du loyer, la possibilité de transmettre le bail à son successeur dans l’exploitation du fonds, le droit à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement par le bailleur, la possibilité de réviser le loyer ou d’adjoindre des activités connexes ou complémentaires à l’activité autorisée par le bail.

Le décret-loi de 1953 a été modifié plus d’une vingtaine de fois afin de renforcer les droits du preneur. La dernière grande réforme a été apportée par la loi Pinel du 18 juin 2014, complétée par le décret du 3 novembre 2014 et la loi Macron du 6 août 2015.

Parmi les principales réformes, la loi Pinel :

instaure un état des lieux obligatoire ;
instaure la pratique du « plafonnement du déplafonnement », qui limite l’augmentation de loyer déplafonné à raison de 10 % du loyer de l’année précédente par an ;
définit les charges non récupérables auprès du preneur ainsi que l’obligation de dresser un inventaire des charges, impôts et taxes récupérables ainsi qu’un prévisionnel des travaux à venir • instaure un droit de préemption au profit du locataire en cas de vente du local loué ;
limite l’effet des clauses de garantie au profit du bailleur à trois ans à compter de la cession du bail ;
permet au locataire de délivrer congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
permet au Tribunal, dans l’hypothèse d’un plan de cession du preneur, d’ordonner la déspécialisation partielle du bail commercial.

Bailleur ou locataire, le cabinet de Mario Gonzalez vous assiste dans la négociation et la rédaction des baux commerciaux, vous représente pour tout contentieux afférent aux baux commerciaux devant le Juge des loyers commerciaux (révision ou fixation du loyer renouvellement) ou devant les juridictions de droit commun (indemnité d’éviction, droit au renouvellement, travaux, charges, acquisition de clause résolutoire, etc).

Cession de fonds de commerce et de droit au bail

D'origine jurisprudentielle, la notion de fonds de commerce a été consacrée par la loi du 17 mars 1909. Elle correspond à un bien meuble incorporel composé d’un ensemble de biens meubles corporels (matériel, marchandises, etc) et incorporels (clientèle, droit au bail, enseigne, etc) affectés à l’exploitation d’une activité commerciale.

Dès lors qu’il constitue un élément patrimonial du commerçant, un fonds de commerce peut être vendu et donner lieu à crédit. Dans la continuité du principe de transparence du droit commercial, le législateur a donc établi un régime juridique qui protège le vendeur et l’acquéreur d’un fonds, tout comme les créanciers du propriétaire du fonds.

Ainsi, la vente des fonds de commerce doit faire l'objet de mesures de publicité pour être opposable aux tiers et permettre aux créanciers de faire opposition au paiement du prix entre les mains du vendeur. Par ailleurs, à défaut de clause expresse contraire, la vente du fonds de commerce ne transfère pas à l'acquéreur l'obligation aux dettes contractées par le vendeur du fonds.

Le droit au bail constitue, avec la clientèle, l’un des éléments incorporels essentiels du fonds de commerce. Il peut être cédé par le preneur, soit dans le cadre de la cession de son fonds de commerce, soit séparément étant précisé que l’article L. 145-16 du Code de commerce dispose que sont « réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ».

Il est important de noter que depuis la loi Pinel, « si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail ».

Les cessions de fonds de commerce et de droit au bail constituent donc des actes particulièrement réglementés et complexes. Le cabinet de Mario Gonzalez vous assiste tant au stade de la négociation que de la rédaction et de la publication des actes et vous représente en cas de litige dont la cause, l’objet ou l’occasion serait la cession d’un fonds de commerce ou de droit au bail.

PROCÉDURES COLLECTIVES

Une entreprise en difficulté bénéficie aujourd’hui du régime des procédures collectives. Les réformes successives, depuis 1807, et notamment celles de 1985 et de 2005, ont privilégié la sauvegarde et/ou le redressement de l’entreprise au détriment du paiement des créanciers et de la sanction du commerçant défaillant.

Le principe d’égalité entre les créanciers demeure depuis 1807 la pierre angulaire des procédures collectives. Les créanciers doivent en effet, à défaut de sûretés particulières (privilèges, hypothèques, caution, gages, etc), supporter à part égale les pertes du débiteur. C’est au nom de ce principe que tous les créanciers ont l’obligation de déclarer leur créance au passif du débiteur et qu’à compter du jugement d’ouverture les poursuites à l’encontre du débiteur sont suspendues. L’interdiction faite au débiteur et aux organes de la procédure de payer les créances nées antérieurement audit jugement résulte également du principe d’égalité entre créanciers.

Toutefois, ce principe a dû s’adapter à l’objectif de sauvegarde et/ou de redressement de l’entreprise voulue par le législateur. Ainsi, les créances nées postérieurement au jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur sont payées à leur échéance.

L’interdiction de payer des créances antérieures tout comme la suspension des poursuites individuelles, permettent à une entreprise en difficulté placée en sauvegarde ou redressement judiciaire, de reconstituer une trésorerie insuffisante. Par ailleurs, afin de préserver l’exploitation commerciale, le bailleur de l’entreprise en difficulté ne peut plus se prévaloir de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture qu’à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture.

Le cabinet de Mario Gonzalez conseille et représente les créanciers pour faire valoir leurs droits dans le cadre d’une procédure collective, notamment en matière de déclaration de créance, contestation de créance, requête en relevé de forclusion, requête en revendication, cession, acquisition de clause résolutoire d’un bail commercial.