Patrimoine
La vente immobilière
La vente immobilière permet la transmission de la propriété moyennant le paiement d’un prix librement fixé entre les parties. La vente immobilière est le plus souvent précédée d’un avant-contrat, qui peut être une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vente, plus communément dénommée compromis de vente. Si le principe en droit français demeure celui du consensualisme, la vente immobilière doit, pour être opposable aux tiers, être établie en la forme authentique par un notaire afin de requérir sa publication auprès du Service de la publicité foncière.
Si la rédaction des actes de ventes et des avant-contrats incombe généralement aux notaires, les promesses de vente et les ventes sont source de nombreux contentieux. Tel est le cas lorsque le bénéficiaire d’une promesse de vente n’a pas recherché un prêt dans les délais contractuellement ou lorsque l’immeuble objet de la vente présente des vices cachés.
Le cabinet de Mario Gonzalez vous conseille dans la négociation et la rédaction des conditions particulières d’une vente. En cas d’inexécution par l’une des parties de ses obligations, le cabinet de Mario Gonzalez vous représente pour enjoindre la partie défaillante à exécuter ses obligations ou, le cas échéant, pour obtenir réparation des préjudices nés de ses manquements contractuels.
Expropriation et indemnité d’expropriation
L’article 17 de la déclaration des Droits de l’homme et du citoyen consacre le droit « inviolable et sacré » de la propriété dont « nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ».
En dépit de cet article protecteur inscrit dans notre Constitution, la procédure d’expropriation est souvent vécue comme une injustice. En effet, les immeubles expropriés ou les commerces qui y sont exploités peuvent être le fruit du travail de toute une vie. S’agissant d’une procédure d’exception, les notifications et les délais à respecter sont nombreux et le propriétaire ou l’exploitant, souvent isolé, doit faire face à une puissante autorité expropriante. De surcroît, dans le cadre de grands projets d’aménagement soumis à de courts délais de réalisations, l’autorité expropriante n’hésite pas à faire pression sur les propriétaires, ce qui les empêchent de faire valoir valablement leurs droits.
La procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique, prévue par le Code de l’expropriation, se divise principalement en deux phases : une phase administrative (la déclaration d’utilité publique, l’enquête parcellaire et l’arrêté de cessibilité) et une phase judiciaire – en l’absence d’accord amiable – fixant l’indemnité d’expropriation et les modalités du transfert de propriété.
Le cabinet de Mario Gonzalez intervient principalement dans la phase judiciaire pour obtenir au profit des propriétaires expropriés et des commerçants évincés une indemnisation réparant l’intégralité des préjudices subis, par voie amiable ou, à défaut, par voie judiciaire devant le Juge de l’expropriation.
COPROPRIÉTÉ
La copropriété est une propriété indivise dans laquelle chaque copropriétaire est propriétaire d’un lot comprenant la propriété exclusive d’une partie privative et une quote-part des parties communes de l’immeuble.
Longtemps régies par l’article 664 du Code civil et la loi du 28 juin 1938, la construction de grands ensembles et la dégradation des immeubles anciens ont amené les pouvoirs publics à établir un régime juridique protecteur de la copropriété. La loi du 10 juillet 1965, dont une grande majorité des dispositions sont d’ordre public, et son décret d’application du 17 mars 1967, protègent les copropriétaires tout en renforçant les pouvoirs des organes collectifs. La règle de la majorité est consacrée et les décisions prises à l’unanimité deviennent l’exception.
D’autres réformes ont suivi dont celle du 31 décembre 1985 et celle du 13 décembre 2000, dite loi SRU. Toutefois, le régime juridique de la copropriété demeure source de nombreux contentieux.
La loi ALUR du 27 mars 2014 a profondément modifié le régime de la copropriété dans le but de faciliter la prise de décision au sein des copropriétés, mieux encadrer les activités de Syndic et aider plus efficacement les copropriétés en difficulté.
Syndic ou copropriétaire, le cabinet de Mario Gonzalez vous représente dans les principaux contentieux au sein d’une copropriété tels que le recouvrement de charges, la contestation d’une assemblée générale ou des résolutions adoptées, la remise en état de parties communes/parties privatives ou bien encore la scission d’une copropriété. Le cabinet de Mario Gonzalez vous assiste également lors des assemblées générales et vous conseille dans la rédaction de projet de résolutions.